[城市用地增减挂钩]城市征地限制后，城投平台无节制拿地，相当于地方加杠杆

未来城投平台会不会从土拍市场消失？

在本次土地拍卖之前，南京临门还延续了14宗地块的挂牌公告。大概是因为我们已经找了城投，结果财政部的文件只能暂时延期。

5月，广州今年首轮集中供地，土地拍卖吸引367.7亿元。其中45%的比例是广州地铁投的，几乎覆盖了半壁江山。

尤其在非核心板块，城市护盘的痕迹非常明显。

在成都，两年前的五批集中供地中，有56宗地块被城投拿下，占比26.4%。

深圳第三轮集中供地，城投拿地金额占比56.8%。今年第二轮，这个数字只有15.8%，几乎翻了两番。

在我们熟悉的杭州，我也粗略算了一下。在今年已经出让的121宗地块中，城投拿到了30宗，约占四分之一。

克而瑞数据显示，截至今年7月，22个城市城投公司拿地总金额近9000亿，占总金额的28%，拿地数量超过1000宗，占总金额的38%。

城投平台无节制拿地，相当于地方加杠杆。这比居民加杠杆买房，或者一般房企加杠杆融资更危险。

毕竟城投本身就是地方楼市和城市的最后一道屏障。一旦城投债兑付出现问题，很可能由地方政府买单，导致信用破产，隐患非常大。

而且市场上的城投平台拿了地，却迟迟不开发，影响了市场流动性。

城投平台大多自身开发运营能力非常有限。拿了地之后，他们还得找有资质的房企合作开发。

还有很多地块。城投一拿地，就掉头挂在产权交易所，直接把股份全部转让。

好像地球出手的时候是抱在最下面的，但是最后，我们还是要找到接发球者。在当地拍卖市场不景气的情况下，成功转手并不容易。

任何事物都有两面性，新政本身就是一把“双刃剑”。在降低系统性风险的同时，肯定会带来一些副作用。

对于地方政府而言，城市征地限制后，账面上的卖地收入肯定会大幅缩水。

再者，未来一些开发门槛复杂的地块，会更难找到开发商。

城市本身没有能力开发经营这样的地块。房企因为开发成本周期难度等各种原因，不愿意拿地。

在一些城市已经出现了城投平台拿TOD或者难以开发的复杂地块，然后把住宅部分单独剥离，卖给房企的例子。

这很容易导致一个地区的核心业务，陷入没有开发商愿意开发的窘境。

最重要的是，不让城市拿地，可能会间接影响市场的信心。

地价可以影响房价，土地市场不景气，也可以直接改变购房者对楼市的信心。众所周知，信心比黄金更重要。

当然，一味的指望市投垫底肯定不是正确的做法。

只要楼市重新激活，成交量跑起来，开发商自然就有拿地的资金和动力，不需要城市做后盾。