[土拍快报南京]南京第三轮集中土拍热度大幅下降南京第三轮竞争热度下降

南京的土拍热度未能达到预期回升,碰顶成交地块比例较上次大幅下降,成交溢价率也降至集中供地以来新低。

14幅地块延期后,南京第三轮集中土拍下的32幅地块于10月19日正式迎来出让。 受供给结构变化楼市成交低迷等多种因素影响,南京三期的土拍热度意外进一步下降。 32个地块成交1宗,成交31宗,其中只有1宗达到顶点,其馀地块多以底价成交,多依赖地方国企底部,平均溢价率较第二轮进一步下降,跌至集中供地以来的新低。

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行情转冷全面取消三批商品住房限价

调动房企参与积极性

与上次集中土拍相比,南京第三次集中土拍最大的变化是全面取消了2020年6月以来的“限房价”规则。 第二批部分地块取消限价令后,南京第三批上市的46宗住宅用地均无空仓限价。 取消房价限制一方面是适应当前市场行情,赋予房企更多自主定价权,增加项目盈利空间,调动房企参与积极性,另一方面是房企开发更多差异化产品,提高产品质量,板块内过度同质化

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但从供应结构来看,南京此次集中供应地以河西新城及周边副城为主,雨花台江北核心等地区缺席了此次土拍。 南京增加河西等地板块供应量,周边副城供应规模也较上次大幅提升,公布高淳溧水六合共21个地块,总建筑面积达166万平方米,成为第三批供应主力。 这些区域楼市热度不高,房企参与热情不高,南京第三轮竞争热度将进一步下降。

“最热”的河西也在冷热分化

最终,今日出让的32宗地块中,1宗流拍1宗顶摆3宗溢价27宗底价成交,共收到275亿元。 与第二轮集中土拍热度相比,南京第三轮竞争热度明显下降。 触顶成交率从上次的12%下降到3%,整体溢价率从0.3个百分点下降到2.6%。

但即使是竞争热度最高的河西,土地市场也出现了明显的冷热分化,触顶底价流拍现象。 具体来说,房企争夺激烈的地块是G67号和G70号,分别由10家和8家房企争夺。 其中,G67号地块因总价较高无法达到上限价格,最终溢价8.7%成交,总价相对较低的G70号地块达到了地价上限。 三宗连体地块G71G72G73,房企参与数量均在5家以下,最终以低溢价或底价成交。 流拍地块为G68号地块,该项目体量小,周边有高架影响,最终无人报价就进行了流拍。

河西板块内竞争热度的分化更多地受到项目周边新建住宅库存的影响。 不考虑未供应地的G68号地块,剩下的5个地块中,被锁定的G70号地块周边待售项目较少,剩下的地块周边库存相对较高。 特别是结合地G71-G73号地块和此次出让的3宗地块,自2021年首次集中供应地以来,已成功出让11宗地块,总供应建设面约52万平方米,暴露出板块内的竞争压力。

再加上河西此次出让地块多数项目楼板价均高于第二批出让地块,部分地块涨幅在2000元/平方米以上,新房流速进一步放缓,目前土地性价比较低。 因此,即使是南京市场表现最好的河西,房企拿地态度依然谨慎,引起河西板块内的热分化。

在整体市场热度下降的背景下,南京第三轮集中参与土拍的房企数量也较上次明显减少。 以同样成为竞争焦点的河西板块为例,第二批集中公布的4宗参赛房企数量均在15家以上,其中两地块参赛房企数量达到20家以上,除华润中海保利招商等中央国企外,金地仁恒等品牌企业也积极响应此次出让的6个地块中,仅有1个地块的参建房企达到10家以上,且主要以中央国企为主,民营企业中只有伟星积极参与,其中已有5家报了名。

外来房企中,仅建行伟星中天美好等被裁,其中建行两次竞价裁掉建行邺河西G73地块,成交总额21.8亿元,伟星获得秦淮片区南部新城G65地块,成交总额23.8亿元

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6月份以来,南京出台了放松管制降低贷款利率等多项宽松政策,但政策刺激效果较弱,目前楼市成交规模仍处于观望状态。 从CRIC监测成交数据来看,2022年7月份以来,南京新建成成交规模三连冠,9月份成交面积仅为52.7万平方米,环比下降12%,同比降幅超过两成,新建价格也比以往有所回落。

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在楼市成交持续回暖的背景下,为了抢回资金缓解现金流压力,南京部分远郊项目纷纷“打折促销”,成为主城区部分核心热点,如大学校场河西等市场信息显示,高校校场板块项目此前多要求首付比例在8成以上,新增项目将首付比例降至5成,部分小型项目只要求3成首付。

结合各板块的去化速度来看,截至2022年9月底,除河西城南等板块新房消化周期小于10个月外,其余板块去化周期多在12个以上,其中仙林高淳溧水等区域去化周期在20个月以上

受此影响,房企拿地信心严重不足,四季度以来,经过前几轮集中供地消费,房企拿地预算触底反弹,参与意愿不高。

在楼市整体销售放缓的背景下,不仅南京,不少城市的第三轮集中土拍热度也较前一轮有所下降。 从房企对土地所有的态度来看,三批房地产商更为保守和冷静。 即使是核心板块,在周边库存较高或利润空间较低的地块时,也选择不参与竞争。 例如,此次南京河西板块的3个地块有多家房企参与,但只有两家或一家房企参与竞争,最终以低溢价成交。 由此可见,如果四季度房地产市场企稳回升,更多城市集聚土壤热度将进一步下降,地方国有企业提底压力将进一步加大。

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